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Banken

Umsetzung von Basel III – Der Gutachter CIS HypZert (F)

Sie brauchen kurzfristig einen zuverlässigen und nachhaltigen Wert?
Sie wünschen sich eine gewissenhafte Arbeit?
Sie sind kurzzeitlig mit Ihrem Team überlastet und wollen Spitzen abbauen?
Die Objekte sind zu weit von Ihrer Dienststelle entfernt?

Wir unterstützen Sie gerne!

Schauen Sie sich an, wie Ihre Kollegen mich bewerten!

Ausgebildet von der VÖB als zertifizierte Gutachter HypZert (F) und anerkannt durch die TEGoVA mit Ausbildung zu internationaler Marktwertermittlung und Rating, erstelle ich und meine Kollegen BaFin-konforme Markt- und Beleihungswertgutachten nach BelWertV und §16 PfandBG. Ebenso plausibilisieren wir externe Gutachten. Dabei arbeiten wir mit renommierten Bankhäusern oder mit Tochterfirmen zusammen.

Bei der nachhaltigen Immobilienbewertung wird das Beleihungsrisiko, die subjektive/objektive Drittverwendungsfähigkeit, die Vermietbarkeit und Verwertbarkeit und schlußendlich die Beleihbarkeit beurteilt. Der Beleihungswert dient zur Festsetzung des Beleihungswertes und zur Eigenkapitalsunterlegung.


Basel III


Die in Basel III enthaltenen Regelungen werden zum einen über die Verordnung (Capital Requirements Regulation- CRR), zum anderen durch die Richtlinie (Capital Requirements Directive IV- CRD-IV) umgesetzt.


Subjektive/objektive Drittverwendungsfähigkeit

Die subjektive Drittverwendungsfähigkeit  bezeichnet die Nutzbarkeit der Immobilie durch Dritte bei Fortführung der derzeitigen Zweckbestimmung. Die objektive Drittverwendungsfähigkeit bezeichnet die Nutzbarkeit durch Dritte bei anderweitiger Zweckbestimmung.


Neue Anforderungen der Bundesaufsicht an deckungsstockfähige Gutachten- Fehler in Gutachten, die vermieden werden können


- eine Anpassung des Sachwertes im Rahmen der Beleihungswertberechnung, um möglichst dem aus dem Markt abgeleiteten Ertragswert nahe zu kommen, ist unzulässig!
- Benennung aller verwendeten Unterlagen (z.B. auch Sanierungssatzungen)
- Mieterlisten vom Eigentümer werden ohne Unterzeichnung eines unabhängigen Dritten als Grundlage nicht mehr akzeptiert
- hinreichende Beurteilung der Belastungen II  (inbesondere Grunddienstbarkeiten in Form von Benutzungs- und Wegerechten), Eintragungsbewilligungen beachten!
- bei Gutachten, in denen wichtige Beurteilungen aus Abteilung II fehlen, ist eine Indeckungnahme nicht möglich (vorläufiges Gutachten)
- Sanierungs- und Umlegungsvermerke sind laut Bafin grundsätzlich zu beachten, da sie ggf. die Deckungsstockfähigkeit ausschließen. Bei Umlegungen besteht kein gesichertes Baurecht.
- nur gesichtertes Baurecht darf im Beleihungswert berücksichtigt werden.
- Abfragung/Einsichtnahme des Baulastenkatasters gemäß Regelung der BelWertV Pflicht.
- keine pauschalen Abschläge im Vorkaufsrecht (Marktwert 2 %, Beleihungswert mind. 3 %), sondern immer sachbezogen betrachten!
- die Herleitung des Bodenwertes muss nachvollziehbar sein
- Begründung zum Bodenwertanteil > 50 % am Ertragswert fehlt oder ist unzureichend begründet. Kurze Begründung zur Ersatzbebauung
- im Vergleichswert sind Teilungserklärungen nur vollständig, wenn der Aufteilungsplan vorliegt
- Grundsätzlich sind alle Ansätze (Sachwert, Ertragswert, Vergleichswert) zu begründen

Quelle: Auszug aus dem Vortrag  der LBBW der Sachverständigen-Update Konferenz vom 27.11.2015

 

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