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Immobilienbewertung

Zwecke der Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung ist ein durch Rechtsvorschriften geregeltes Verfahren, mit dem durch die Anwendung fundierter juristischer, betriebswirtschaftlicher und bautechnischer Sachkenntnis ein Verkehrswert (Marktwert) für bebaute und unbebaute Grundstücke zu einem bestimmten Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ermittelt wird.

Die Wertermittlung kann beispielhaft zu folgenden Zwecken erfolgen:
  • Kauf oder Verkauf
  • Due Diligence (Vorbereitung von geschäftlichen Transaktionen)
  • Finanzierung/ Beleihung
  • Scheidungsangelegenheiten
  • Erbangelegenheiten
  • Zwangsversteigerung
  • Enteignung/ Entschädigung
  • Bilanzierung
  • internationale Rechnungslegung nach IAS 40
  • Portfoliobewertung

Qualifizierung für Immobilienbewertung

Die Grundstücksbewertung wird in der Regel durch dafür qualifizierte Sachverständige für Grundstücksbewertung durchgeführt. Qualifizierte Sachverständige werden bestellt bei
  • der IHK oder Kammer als öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
  • akkreditierten Zertifizierungsstellen als zertifizierte Sachverständige nach ISO 17024

Verfahren der Immobilienberwertung


Vergleichswertverfahren: Beim Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (sogenannte Vergleichsgrundstücke). Geeignet ist dieses Verfahren vor allem bei der Bewertung unbebauter Grundstücke und von Eigentumswohnungen. Voraussetzung ist, dass eine genügend große Anzahl von Vergleichsobjekten vorhanden ist. Je spezifischer die Immobilie ist, umso weniger ist das Vergleichswertverfahren für die Praxis geeignet (§ 15 ImmoWertV).

Ertragswertverfahren: Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages zu ermitteln. Der Bodenwert wird in der Regel über das Vergleichswertverfahren ermittelt. Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere dann zum Zug, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist, bzw. wenn die Immobilie üblicherweise am Markt vermietet wird. Das betrifft vor allem Wohnobjekte ab drei Wohneinheiten, Gewerbeobjekte, Betreiberimmobilien wie etwa Hotels, Krankenhäuser und Freizeitimmobilien, sowie Managementimmobilien, wie gemischt genutzte Immobilien und Einkaufszentren, (§§ 17 bis 20 ImmoWertV).

Sachwertverfahren: Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlage, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach den Normalherstellungskosten zu ermitteln. Der Bodenwert ist nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzten Immobilien angewendet, wie etwa bei Einfamilienhäusern. Der Sachwert wird darüber hinaus noch zusätzlich an das Marktgeschehen angepasst, um zu einem regionalmarktkonformen Ergebnis zu kommen (§§ 21 bis 23 ImmoWertV). Wichtige Hinweise zum Sachwertverfahren und zur Ermittlung von Sachwertfaktoren enthält die Sachwertrichtlinie (SW-RL).

 

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